martes, 22 de febrero de 2011

Rick Deckard: "LA BURBUJA INMOBILIARIA-Dic-2010"

El mejor y mas completo documento sobre el sector y burbuja inmobiliaria española.  



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RESUMEN DE RESULTADOS:

- Entre 1985 y 2007 la vivienda se revalorizó un 279% real (una vez descontada la inflación) aunque hay fuentes que cifran este aumento del precio en mas de un 300%.

- En la gran mayoría de burbujas inmobiliarias de los últimos 40 años los precios de las viviendas han vuelto a niveles de antes de la burbuja. En casi todos los casos el tiempo que ha tardado en subir el precio de las viviendas ha sido muy parecido al tiempo que han tardado en caer los precios. De todos los casos que veremos en este estudio España ha tenido la mayor burbuja inmobiliaria.

- En la crisis de 1990 el mejor momento para comprar una vivienda fue 6 años después de que empezara la crisis. En aquella ocasión la vivienda subió de precio durante 5 años y se depreció durante 6 restándole el IPC. La burbuja actual ha crecido durante unos 9 años.

- En España hay mas de 4 millones de viviendas vacías. La oferta de viviendas en España se aproxima a los dos millones. Las viviendas por terminar de construir ascienden a otro millón mas.

- El stock de vivienda con los precios actuales y la situación económica actual simplemente no puede absorberse.

- La generación del Baby-Boom termino en 1977. Los que nacieron aquel año tienen en 2010 entre 32 y 33 años. Entre 1978 y 1995 la natalidad ha ido descendiendo hasta caer en mas de un 50%.

- Entre 1998 y 2008 la población extranjera en España ha aumentado mas de un 800%, casi 5 millones de personas mas en 10 años. 

- Actualmente el INE estima que la población total en España crecerá en 1 millón de personas los próximos 10 años.

- Entre 1991 y el año 2000 se crearon una media de 130.000 hogares al año en España. Entre 2001 y 2008 se crearon una media de 470.000 hogares al año. Los hogares creados en 2009 han sido 225.600 y en los seis primeros meses de 2010 se han creado en total solamente 6.300 hogares, siendo el primer trimestre de 2010 la primera vez desde que se tienen datos que el número de hogares ha llegado a disminuir. 

- En el año 2000 España era el país de la UE con mas viviendas por hogar y el segundo país de la UE con mas viviendas por habitante. Actualmente España es uno de los países con mas viviendas por numero de hogares del mundo.

- En el año 2007 con el salario medio en España se necesitaban mas de 11 años de sueldo integro para comprar una vivienda media y según la OCDE España tenía las viviendas mas caras del mundo desarrollado.

- Los tipos de interés y las políticas son dos de los factores que mas influyen en la creación de las burbujas inmobiliarias. Aunque actualmente el tipo de interés es el mas bajo que ha habido nunca y el gobierno ha amenazado con quitar las desgravaciones por hipoteca, las compraventas de viviendas se encuentran en mínimos históricos, al igual que la construcción de viviendas, el consumo de cemento o el numero de hipotecas constituidas.

- La inflación también se encuentra en mínimos históricos, de hecho en 2009 fue la primera vez que entramos en deflación en España. Al no poder devaluar la moneda des de varios sectores se ha advertido a España que la única manera de recuperar competitividad es rebajar los sueldos y los precios.

- La rentabilidad del alquiler en España es una de las mas bajas del mundo 3,7% sin incluir impuestos y otros gastos. La media actual PER de España se encuentra en 27 años cuando lo normal son 19 y se podría considerar una buena inversión cuando baja de 15 años.

- El precio del suelo ha crecido entre un 700% y un 900% durante la última burbuja.

- Los costes de construcción de una vivienda han aumentado como el IPC. Construir una vivienda cuesta aproximadamente 600 €/m2. Contando el precio del suelo, el beneficio del promotor y los impuestos, en una población cercana a Barcelona capital el precio total del metro cuadrado cuesta aproximadamente 1.351 €/m2. El precio medio de las viviendas de segunda mano en el mismo municipio es de 2.538 €/m2.

- España es uno de los países del mundo con mas paro. La tasa de paro de los menores de 24 años llega casi al 50% y el porcentaje de contratos temporales de estos jóvenes es del 55%.

- Durante los últimos 35 años España no ha creado empleo hasta que no ha tenido un crecimiento del PIB de un 2,57% de media. Las previsiones mas optimistas (las del Gobierno) no creen que se supere esa tasa de crecimiento hasta el 2013. 

- España es uno de los países mas endeudados del mundo. Su deuda total alcanza aproximadamente el 400% del PIB y su deuda neta el 100%. A pesar de la crisis y los ajustes que han habido esta deuda no se reduce sino que seguimos endeudándonos cada vez mas.

- Los créditos concedidos a la industria inmobiliaria superaban a mediados del 2008 los 470.000 millones de euros. Dos años después en plena crisis y con la construcción casi paralizada esta cifra no se ha llegado a reducir ni en un 5%.

- La calificación de la deuda de España ha perdido la máxima nota en dos de las tres principales agencias de rating. Los seguros por riesgo de impago (CDS) y el diferencial del bono español a 10 años con el alemán (spread) se han situado en 2010 en máximos históricos des de la creación del euro.

- La inversión en inmuebles ha caído casi un 50%, pero es que las acciones de la gran mayoría de las empresas constructoras que cotizan en bolsa han perdido casi todo su valor.

- Aunque los tipos de interés bajos sean unos de los principales causantes de las burbujas inmobiliarias, la responsabilidad última de que se especule con la vivienda, de que se favorezca la compra antes que el alquiler, o de que el endeudamiento crezca sin control, es de las políticas que se han seguido durante estos últimos 25 años. 

- La gran mayoría de democracias tienen un sistema electoral de listas abiertas que ayuda muchísimo al control por parte de los ciudadanos de la legislación y las políticas. Aunque este sistema no hubiese impedido la burbuja inmobiliaria habría ayudado a limitarla. Es el primer paso para evitar fenómenos como este y para avanzar hacia una sociedad mucho más democrática, justa y libre.
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Última edición por Rick Deckard; 13-ene-2011 a las 01:47

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